住まい造（づく）りの進め方

　一言に住まい造りといっても、土地から購入し計画される方、今住んでいる家をお建て替えになる方、中古マンションを購入し間取全面変更を計画されたい方など、住まい造りの種類とその進め方は様々です。

　本頁では、戸建の新築･リフォームとマンションリフォームに関して、その進め方と注意点をご紹介し、夫々の進め方の中で、皆さんが本サイトを活用可能な場面（状況）をご案内させて戴きます。

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目　次

＜目　次＞
１．はじめに
２．資金計画で一番初めにする事とは
３．住まい造りの進め方は設計施工分離･一体型で大きく変化
４．新たに土地や中古マンション購入から始めるには、何が大切か
５．疲れる程の打合せをしてやっと満足できる住まいとなる
６．各主要工程検査は、監理の立場（第三者）で実施
７．計画期間中のご夫婦仲と家族会議が満足度のカギを握る

＜目　次＞

はじめに
資金計画で一番初めにする事とは
住まい造りの進め方は、設計施工分離か一体型かで大きく変化。
新たに土地や中古マンション購入から始めるには何が大切か。
疲れる程の打合せをして、やっと満足できる住まいとなる。
各主要工程検査は、監理の立場（第三者）で実施
計画期間中のご夫婦仲と家族会議が満足度のカギを握る

１．はじめに

木造住宅

　住まい造りは『其処に住まわれる方』とその住まいをご提供する『造り手の工事店様』と『住まい手の方とご一緒に住まいを企画提供する設計事務所』とのトライアングルがバランスを保って初めて成功します。

その基本となるのは、『相互コミュニケーション能力』です。

『相互コミュニケーション能力』と言っても、特に難しい手法ではありません。

　唯一、『其処に住まわれる方』の『コミュニケーション能力』として、造りての工事店様や企画提供する設計事務所様に対して、『遠慮や気兼ねをすること無く、住まわれる方のご希望やその対応への評価をしっかりと伝える』事が非常に大切な点と言えます。

　何故なら、『其処に住まわれる方』皆さんと『造り手の工事店様』及び『企画提供する設計事務所様』との不具合の事例は、その殆どが『些細なコミュニケーション不足』が原因で有るからです。

　それでは此処で、中古マンションご購入から始める方を含めた『マンションリフォーム（間取を全面変更する通称スケルトンリフォーム：内部の間仕切など総て解体し、躯体のみ残してリフォームする事）の住まい造りの進め方』と土地のご購入から始める方を含めた『戸建住宅の住まい造りの進め方』の流れを下記図表でご紹介致します。

【ご注意】
図表は、全体の流れ（フローチャート）は上から下に（↓）向かって順に進んでいく内容です。

マンションリフォーム　住まい造りの進め方（流れは上から下の順）

戸建住宅　住まい造りの進め方（流れは上から下の順）

　前述の二つの図表の中でも、本サイトで特に注意し、事前にしっかりと準備する事として図表中の□枠二重線内に○数値の、①～⑤の個所が皆さんが住まい造りの中で特に慎重に進める必要が有る内容として、本頁でその具体的な手法をご紹介致します。

住まい造りの進め方（フローチャート）に対してのお問合せ

　前述の『マンションリフォーム』と『戸建／新築・リフォーム』の進め方（フローチャート）に関して、ご質問や個別にご相談されたい場合は、お気軽にメールにてお問合せ下さい。
初回のご相談等は無料で対応致します。

２．資金計画で一番初めにする事とは

Ｓ造：重量鉄骨造

　結論から『返済年数を前提に、借入額の下限と上限を決める』事が最優先です。

　一般的な方が住まい造りをご計画される場合、自己資金と融資の二本立てか、流行りの生前贈与を活かしてご両親様からの『贈与資金』の3本立てとなります。

　自己資金とその融資額と贈与資金などの合計額が、想定する建物構造種類（木造・S造・RC造など）で造った場合の見積費用総額（設計料、建物工事代金、各種取得税から登録税を含む）を上回ると実現の目処が立つ事になります。

ＲＣ造

　何故、借入額の下限と上限を決めるかと言えば、可能であれば下限の範囲で実行可能な計画がベストだからです。上限額で、ついつい無理をして借入すると、将来のご家族の成長に合わせた様々な出費が『返済能力を圧迫する事があるからです』

　仮に、借入下減額で計画すると自己資金が200万不足とした場合でも、200万の借入し上限額で計画するのではなく、200万の自己資金を蓄えてから計画される方が賢明です。

３．住まい造りの進め方は設計施工分離･一体型で大きく変化

プレゼンテーション表紙事例

　本サイトの『安心で信頼できる工事店･工務店の具体的選び方』や『正しいパートナー設計事務所の具体的選び方』でご紹介していますが、一つ一つがオーダーとなる場合の設計施工分離形態は打合せから決定までに沢山の時間を要します。当然ですが、住まい手の皆さんにも沢山の時間をご提供して戴きますので、その時間等の調整（休日か夜間の打合せなど）が必要となります。

　それに対して、設計施工一体型は、仕様等がほぼ決められており、選択肢も限られる場合が多く、打合せに時間を要するのは少なくて済みます。

　このように、住まい造りにかける時間があまりない方の場合は、設計施工一体型で計画を進める方が賢明です。

　一方、設計施工分離形態（設計と設計監理[図面照合検査監理など]は設計事務所に依頼し、工事は工事店様に依頼する形態）で住まい造りを進める場合は、一般的に工事期間は、木造で5カ月以上、ＲＣ造では杭工事等を含めると6～７カ月以上の工事期間中に、各工程に影響しない範囲で、様々な打合せや確認を実施します。

　この様々な打合せは、前述の工事期間中に実施する方法もあれば、工事が着工する前に、十分な時間をとって設計図面や各種仕上材のサンプルや場合によってはメーカーショールームの立会等を進める方法の二つの方法が有ります。

無料で対応！『設計施工分離？一体のお悩み』ご相談

設計施工分離か一体かでお悩みの場合は、お気軽に『お問合せ』にて、「簡単にでもお悩みの内容等を記入され」メールを戴けましたら、アドバイスをさせて戴きます。特に、様々な通信機器がとても便利になり、無料で動画が通信しあえるソフトやアプリの環境が整いつつありますので、遠隔地の方々でもお気軽にご相談下さい。勿論、このご相談は無料で対応致します。

４．新たに土地や中古マンション購入から始めるには、何が大切か

１）情報を積極的に集める為の不動産業者様との付合い方

　不動産業者の方は、『購入意欲が有る方に販売する！』事が鉄則で行動します。
では、この『購入意欲は？』どのような事を指すのでしょうか？

　一つは、『不動産業者様から提供された情報を良く見ている事』、もう一つは『提供された情報を踏まえて、新たな要求を不動産業者様に提示される事』で購入意欲が有るか否かを判断され、情報提供の中身と頻度を調整されます。

　その際に、より大切な事は『ご自分の提示した要求にそぐわない情報が提供された場合、その事を明確に伝える事』です。

これで不動産業者様を味方にした土地や中古マンション情報入手が可能となります。

２）大手不動産会社情報には、地元不動産会社情報が無い場合が有る

　不動産情報は、売り手の状況に因り地元業者様や大手業者様に振り分けられます。何故、地元業者様に情報が提供されるかと言えば『地元の方が地元の不動産を購入する』は、不動産販売の基本知識で、『完売しない時は、特に地元に声をかけし販売する』との事です。土地も中古マンションも、『その地域に慣れ親しんで、生活環境に満足している方は地元の不動産情報を探す』との事です。

５．疲れる程の打合せをしてやっと満足できる住まいとなる

　前述の『住まい造りの流れ』の二つの図表中の□枠二重線④項の前か、契約後の工事段階で、目次3項でもご紹介しました様々な打合せが発生致します。

　ここで本サイトご訪問の皆さんは、『工事着工前に事前に打合せし確認すれば、打合せなど必要ないのでは？』とお考えの方もあるかもしれません。

　いえいえ、打合せは、双方の要請から発生します。例えば、設計側からは打合せが必要ないと思える場合でも、住まう方の皆さんには必要な場合がよくあるのです！

それは『住まう方々は分らない事が分らない』からです。

　ある面で当然の事で、例えば皆さんは設計図面をご覧になり、『一応、間取り図は理解できたけど、どのような空間となるのだろうか？』と空間イメージがつかめない方々はたくさんいらっしゃるのではないでしょうか？

つまり、『住まう方々は分らない事が分らない』場合が有るのです。

マンション簡易ＣＧ

　その時の解決策として、打合せ面談して空間イメージをスケッチや簡易ＣＧなどでご紹介し疑問点に対してご納得される事が必要となります。

　余談となりますが、東京久が原のお住まい造りをお手伝いした時の話ですが、住まい手の方は、ある有名企業の部長様で、お仕事中の時間を何回か調整戴き、御勤め先の応接室で面談しました。

　ある時は、重いタイルの見本を沢山抱えて、またある時はそのタイルを使用したデザインパターンを何種類かご提案し決定するまで。可能な限りの打合せを経験し、それまで多くの住まい造りの慣習であった「工事工程と併行し仕上材を決定する事のタブー」を学びました。

　そのタブーとは『可能であれば、出来るだけ事前に使用する仕上げ材や下地材を住まい手の方々と打合せ決定し、詳細の設計段階に移行した方が、より緻密で綺麗な住まいが完成する事』の逆で、着工後に仕上材などを決定すると綺麗な住まい造りは、ある面で出来ない可能性が有る事でした。

　最後に、もう打ち合わせる事がないと思えた時に、住まい手の方から、金一封を頂戴し、当時の事務所の先生にご報告したところ『君の努力の結果だから、有難く頂戴すればいいですよ』と言われた事が忘れられません。

　このように、住まい手の方々が『分らない事が分らない』事がないように、『相互のコミュニケーション』を実施し、双方が納得のいくまで打合せを実施する事が設計事務所の業務上での大切な役割機能となります。

　その為にも、本サイトのご訪問者は、トップページ画像下に付属するプルダウンメニュータイトルの『住まい造りの事前準備』と『住まいの構成要素（アイテム・住む人）』の各コンテンツ（記事）をご一読戴くと、ご自分で何を決め、何をどのように選ぶかご理解戴けるのではないでしょうか。

６．各主要工程検査は、監理の立場（第三者）で実施

　前述の『住まい造りの進め方』の二つの図表で、□二重線○数値の⑤項は、マンションリフォームでは、間仕切解体後の躯体の実寸測定から、戸建住宅では地盤と基礎の段階から住まい造りの重要な工程となります。

　この重要な工程は、住まいの品質や最終的には空間出来映えに大きく影響する為に、たとえ造り手の工事店や工務店様が自主的に検査される場合を含めて、それより前に、住まい手である施主（建て主）様の代行として第三者の設計の立場で『設計図（図書）』通りに工事が実施されているか否かを確認し、必要時には是正させる事が大変大切な事となります。

　住まいの造り手は、そのような事（工事を是正される）が無いように、設計監理中に設計監理者と必要がれば施工改善を提案し、工事に不備が無く品質が確保できるように工事を取り進めます。

　簡単な事のようですが、これが設計施工一体（設計と施工が同じ会社で実施）の場合は、同じ会社内同士の事もあり、品質検査や工事是正が曖昧になる場合が散見します。（私自身も、ある有名ハウスメーカーでの話しですが、社内検査で合格した個所を、数回是正した経験があります）