国内の住宅市場は、今や空き家が溢れる状況に有りますが、何故か土地購入から始めて、住まいづくりを計画される方は、そこに、大きなリスクが有る事を知らずに、後を絶ちません。
多くの方々は、初めての住まいづくりの進め方の中で、更に、初めての土地の購入から経験され、その勢いでお住まいの間取り造りを初めて検討されることになります。
ここで注意が必要な点は、購入されるお土地が建築的に好条件の土地であるか否か、初めて経験される方々には、そのお土地の評価・判断は大変難しい課題である点です。
特に、建築条件付き土地の場合、施工される工務店様などが、指定されており、その工務店様がどの程度の設計力が有るか否かで、『貴方の間取りがどのようになるか大きく影響を受け』、更に『希望の間取りが制限（不可能となる場合や諦めざるを得ない場合）される可能性』が有ります。
今回の投稿ブログは、テーマ『土地購入から始める｜住まい造りの進め方｜住まい設計講座』と題して、土地のご購入から始めて、住まい造りをご計画される方々を対象に土地のご購入から間取りに関して、ご心配やご不安がある方々にお役に立てばと、投稿させて戴きます。
【ご注意】（間取り図は、閲覧可能ですが、ダウンロードは出来ません。当方からデータか印刷物で送付致します）
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１．初めに
住み慣れた土地のお建て替えで、お住まいを計画される場合とは別で、土地のご購入から始める方にとって、その事に費やすエネルギーは膨大な持久力と忍耐を必要とするのではないでしょうか？
とても、あわただしく、長いようで短い道程ですが、辿り着く先は、決して理想の住まいでは無い場合が有ります。
YAHOO！知恵袋(カテゴリーは『新築一戸建て』)で、土地相談として多い事例では、『南面間口が〇〇で接道（計画敷地と道路が接する方位）が〇側の〇〇坪の土地で、延〇〇坪の家は建ちますか？』や『南側道路の土地と北側道路の土地とでは、どちらが良いのでしょうか？』などの、漠然とした質問が多く投稿されています。
ある面で当然なのですが、土地一つに関しても、『何をどのように専門家に聞けば良いのか』は、余程、事前に勉強される方以外は、初めての事で、要領を得ない事が多くあります。
土地選びで悩んである方々に対して、大変申し訳なく残念な事ですが、『当たり障りのないアドバイスは、どのようにでも言えますが、本当にそのアドバイスが役に立つとは、決して思えない事例が多くある事です』
今回の投稿は、土地購入から検討され、住まい造りを進められる方のご相談実例を元に、土地と住まいの関係とご計画の進め方をご紹介致します。
２．事例に見る『間取りと土地購入予定地の問題･注意点』
玄関のSC（シューズクローク）を除き、特に際立った点で可笑しな箇所はありませんが、ご相談者のご要望とを照合し、更に間取り作成を遂行すると、改善点が見えてきます。
このブログ読者の方の視点では、どのような暮らしの不具合や不便さが見えてきますでしょうか？間取りの評価や診断は、人の性格などと同じで、百人百様です。
■工務店様と打合せ中の １階 間取り■
◆間取りに関するご要望
①水回りの導線をまとめたい。
②玄関からトイレと階段は離したい。(死角配置などの配慮)
③リビング階段はなるべくしたくない。
④メーターモジュールの家がいい。
◆工務店様の間取りに関するご不満やご心配な内容
①水回りへの導線が階段で遮られている。
②できれば、リビングから洗面所まで近い方が良い。
③駐車場は、最低でも3台分は欲しいです。2台分はカーポート設置予定です。
④子供の年令と性別は、4歳男と0歳女です。
子供部屋は同じ大きさ、最初から個室で考えています。
⑤1階の和室は、予備室としての利用し、将来的に仏壇設置も考慮してます。子供が小さいうちは和室で遊ばせたいので、キッチンから見える位置に置きたいです。なので、基本的に解放しておきたいので、引戸で開けて、リビングと一体感がほしいです。
⑥建設費等から面積上限は、35坪～40坪で考えています。
⑦その他のご要望
・風除室が欲しい。
・シューズクロークが欲しい。
・非断熱室の食品庫が欲しい。
・2階にミサワさんでいう「蔵」スペースが欲しい。その上を大人のスペースとして使用し、そこには、パソコンとエレクトーンを置く予定です。
⑧階段を玄関から離したいのは、来客中に、気を使って昇降ができないのが嫌だからです。
⑨水回りは、できれば居間と導線を繋ぎたいです。夕方、料理してるときでも子供達をお風呂に迎えに行きやすいのと、洗濯物をすぐに居間から洗面所に持っていけたりするからです。台所から洗面所に直接行けるといいなぁと思ってます。
前述のご相談者様のご要望等から、読者の方は『間取りをどのように改善すれば良いか』お分かり戴けることでしょう。
その改善策とは、LDKから直接、洗面脱衣室に行く導線が階段で遮られていますので、その箇所を含めて、どのように改善するかがポイントとなります。
それでは、『MY HOME -STYLE 住まい設計工房』のご提案の１階の間取りをご紹介致します。
■MY HOME-STYLE住まい設計工房 １階 ご提案間取り■
それでは、続けて２階の間取りを比較してみましょう。
■工務店様と打合せ中の ２階 間取り■
２階の間取りでは、１階の和室の床の間が将来的には、お仏壇置場となることから、床の間の上部を物入として改善している点が、工務店様の間取りと大きく異なります。（一般的に、お仏壇の上部は部屋や通路とはせず、収納庫を配置します）
■MY HOME-STYLE住まい設計工房 ２階 ご提案間取り■
ここ迄の段階で、間取りに関しては一応の満足がいく結果が出たように思えますが、本題は、これから先にご紹介します、土地購入予定地のお住まいの計画地の形状にあるのです。
住まいの間取りだけでは見えてこない、ご相談者様の購入予定の計画の形状とは、以下のご提案間取りの配置図のようになります。
土地購入予定地は、東西に長く、南北間の奥行が無く、南面側の隣地境界線迄の距離は、1.8ｍしか無い日当たりが全く期待できない土地形状が問題のなのです。
読者の皆様は、この配置図をご覧になり、購入予定の計画地を、ご購入されますでしょうか？それともご購入を見合わせますか？
ご自分のお住まい造りとして考えた場合、どちらを選択されるでしょうか？
今回、ご相談の計画敷地の確認としては
■購入予定のご計画地の概要■
①敷地形状は、南側間口30,000で奥行8,900の東西に長い敷地
②敷地面積は、267㎡（約8０坪）
■『MY HOME-STYLE住まい設計工房』が問題視する敷地等の特性■
①計画敷地に対して、極端に奥行が小さな土地である事。
②南側隣地のお住まいが、どのような建て方（配置・間取り）をされるかで、更に、陽当りの条件が悪くなる可能性が有る。
③メーターモジュールを希望されており、単位空間が広くなり、その効果が出難く、更に、陽当り条件を悪化させている。
④南面庭先の空間は、建物外壁面（芯）から、わずか1.9メートルしかない。
■お土地の購入から始める住まい造りの課題としては■
①希望の間取りが、実現出来るか否か不明のまま、土地の購入を検討せざるを得ない。
②建築条件付き（施工会社指定）の土地では、担当の工務店様の技量次第で、間取りや住まいの出来映えが左右される。
このように、土地購入から始める場合は、重大なリスクを抱えている事を前提に、慎重に住まい造りを進める必要があります。
３．土地購入予定地に即した配置・ゾーニング計画
これらの計画が上手くマッチングして、初めて間取りもその空間構成の効果を発揮できるのです。
今回の、土地のご購入から間取り作成までのご相談では、ご予算等の関係から前述に掲載の間取りと配置となりましたが、当方がご購入予定のお住まい計画地に対して、お薦めしたかった配置・ゾーニング計画は、以下のような案です。
①上記に掲載の計画敷地内部に中庭を配置し、中庭を中心に採光や通風を確保する方法。
②一般的には、住まいの一階がリビングなどの住まいのパブリック空間が配置されるが、敢て、二階に配置する方法。 ③前述と類似するが、各階や二階にハイサイド窓（取付高さが床から高い位置の窓）を設置し、採光を計画する方法などが考えられます。何れの方法も、一般的な間取りとは違い、特殊な間取りや構造となる為に、建設費が高くなる要素を含んでおり、購入予定の土地の特性によっては、建設費高騰に影響するリスクも合わせて伴う場合が有る事を前提に、住まい造りを進めましょう。
今回のご相談者様への結論としては、間取りの変更と作成とは別に、『ご購入予定のお土地は購入せず、他のお土地をお手当される事』を別途ご提案させて戴きました。
４．ご相談者様からのご評価
「土地を検討しなおした方がよい｣との指摘がありましたが、
間取りは、
『MY HOME-STYLE住まい設計工房』では、第三者的立場で、土地購入から始めて住まい造りを進める方に対して、間取りの評価・診断・作成を含め、土地購入予定地の診断・評価も実施しています。
５．まとめ
■敷地と前面道路とに高低差が有る土地■
土地購入から始めて住まい造りを計画される方々は、お住まいの間取りと併行し、購入予定の計画地の評価・診断（理想の間取りが実現可能か否か）が必要となります。
更に、土地購入は、同じ土地を購入検討する予定の方々との競争が前提となる場合があり、土地販売元や仲介の不動産会社は、営業成績達成に向け、あの手この手で土地購入の契約促進を促してきます。
土地の買い急ぎを避け、冷静に客観的判断を伴い、計画予定地のご購入を検討しましょう。
①建物日当たり確保は、南面間口が広く、且つ、奥行は建物奥行＋９ｍ以上必要。
②南面道路は、道路歩行者などからのプライバシー確保が難しい場合がある。
（道路境界線からの距離と土地南面側間口との密接な関係がある。）
③前面道路より計画敷地の地盤面が高い時は、盛土（土を後で盛上げた土地）の可能性が高く、建設時の地盤改良費や基礎工事費が割増となる場合がある。
④前面道路と計画地の段差が２ｍを超える土地は、高額な擁壁工事が必要となる場合があり、管轄の行政庁に事前に確認する。
⑤周辺地域と比較し低い土地は、雨水が貯り水捌けが悪い為に、購入を避けた方が賢明です。
⑥前面道路面より敷地地盤面が低い土地は、購入を避ける。
⑦南面間口が狭い土地は、接道（計画敷地に道路が接する方位）が東側か西側の方が、南面側居室が幾分確保し易い傾向にある。
⑧購入予定のお土地の過去の環境を確認したい場合は、古本屋様などで古地図を購入し、土地の歴史を確認しておきましょう。池や沼地などが確認可能です。
住まい造りを前提に、土地購入を検討中で、間取りや購入予定のお土地の評価・診断でお悩みの方は、漠然とした課題を具体化して検討される事をお薦め致します。
■対応策①
購入候補の建築制限（用途地域、建ぺい率[敷地面積に対する建築面積の割合上限]、容積率[敷地面積に対する建築面積の割合上限]、建物高さ制限[各種斜線制限など]）を行政庁等に確認し、第三者へ具体的な間取りを作成依頼しましょう。
■対応策②
設計事務所や施工対応されるHM(ハウスメーカー）又は工務店様が有り、間取り作成を依頼できる場合は、第三者へ具体的な間取りの『診断・セカンドオピニオン』を受けましょう。
■MY HOME -STYLE 住まい設計工房の具体的ご支援メニュー
①『土地購入から始める｜間取り作成』の対応料金／税込 ￥33,000
・間取りのご要望書を提出下さい。
・土地の住所と地名地番（登記簿上の所在）をご連絡下さい。
・ご提出仕様は、平面図のみのご提供です。
②『間取り診断｜セカンドオピニオン』のご相談料／税込￥16,000
・お打合せ中の間取り図をご提供下さい。
・間取り図に対するご不満点やご要望をお聞かせ下さい。
※どちらのご支援メニューも、標準納期は、受理後３日後中にご提出致します。
その他の、サービスメニューは、こちらをご覧下さい。
※一戸建て新築・リフォームとマンションリフォーム間取りご相談メニューはこちら
～★～☆～※ここ迄お読み戴き、大変ありがとうございます※～☆～★～
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