工事中古マンション 住まいづくりは人様々です。最近の傾向として、経済成長期の郊外型住宅が懸念され、都心回帰が流行りとなり、郊外の不動産を売却され、都心部の中古マンションを購入しリフォームする方々が増えてきているようです。

さて、皆さんは中古マンション購入時にどのような点に注意し、ご購入を検討されるのでしょうか。

今回、投稿のブログは、2018年9月までAmebaブログにて掲載していました、『マンションリフォーム納得塾!』と『マンションリフォーム間取り相談』に掲載した中から、特に重要と思われる間取り全面変更を前提とした中古マンション購入時の注意点をまとめ直しした記事となります。

 

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《 目 次 》

1.はじめに
2.中古マンション購入のトラブル事例に学ぶ!
3.建物の向き(方位)は、東向き?西向き?
4.マンション最上階物件のリスク
5.人気の超高層マンション①:心地よい風は諦める?
6.人気の超高層マンション②:新鮮な空気は機械頼り?
7.共用廊下の中廊下式と外廊下式が暮らし方に影響
8.住戸の電気容量が制限(分電盤容量増加不可)
9.トイレが床排水
10.バルコニー側住戸間口(芯間)が5.6m以下
11.室内梁下高さが180㎝以下
12.シルバー色のサッシ窓
13.まとめ

 

 

 

 

 

 

 

 

1.はじめに

直天井マンション 住まいには、様々な箇所に住まう方も気がついていない暮らしのストレスが潜在しています。

 人はある程度は、その方が置かれる様々な環境に適応する能力を備えています。

ですが、適応の範囲を超えるとストレスを感じます。

 中古マンション購入は、ご購入される方々の様々な考え方から、購入の可否が判断されます。

 ある方は、通勤の利便性から駅近のマンション、またある方は資産価値が維持可能な都心の人気エリアなど様々です。

 マンションリフォームを前提に考えた場合、『できる筈!?』と思っていたリフォームが、想い通りにならない事があり、その事が原因で、日々の暮らしの中で、そのストレスを溜め込む事となり、折角のリフォームが仇になる場合が有ります。

 そのような事態を招かない為にも、中古マンション購入に関して、少しだけ時間を割きご自分の理想のお住まいづくりを実現される為に、本ブログを一読され、ご活用下さい。

 

 

 

 

 

2.中古マンション購入のトラブル事例に学ぶ!

 一つの流行りでは無く、ここ数年、確実に増加している事が、中古マンションを購入し、スケルトン(躯体のみを残し、室内は全て解体撤去しご自分の想いの間取や設備、仕上げを全面的に新しくする)リフォームする事があります。

 しかし、一般の方々が中古マンション購入され、リフォーム工事を始める際に、様々なトラブルに巻き込まれ、スムーズで想い通りのマンションリフォームを実現される方々は少ないようです。悩む人形

 個人間での売買取引トラブルから購入後のリフォーム規制など、たくさんの事例から事前に学び、確認すれば回避可能な内容が多くあります。

 

契約し購入してから後で悔む事がないように、事前に学んでから行動しましょう!

とは言っても、トラブル事例は沢山あり、忙しい方には学ぶ時間がありませんね!

 そこで、このブログの最初の記事は、様々な読者の方々にお役立ちの情報とし、二大検索サイトのYahooとGoogleから、広告サイトを除外したベスト20から抜粋したトラブル事例の内容をご案内します。

 

 進学受験や資格試験で、過去問を多く学び、本番の受験に備えるように、これからマンションリフォームをご計画される方々に対して実際に事例に近い問題に遭遇した時にお役に立つようなサイトをご紹介しています。

 

「ここは!?」と思われたら「お気に入り」登録され、必要な時にご覧下さい。

 サイト名称の前に「Y/G」と記載のサイトは、YahooとGoogleの両検索サイトでヒットしたものです。

 

 

2-1)中古マンショントラブル事例:Google Best20から抜粋(広告除外)

Y/G:マンション購入におけるトラブル事例のご紹介(マンションマーケット)

②三井住友トラスト不動産(三井住友銀行グループ)弁護士からの助言

②-2.同上系列の専門家によるお役たち情報

③Y/G:「中古 マンション トラブル133件」の法律相談(弁護士ドットコム)

 

 

 

 

2-3)トラブル発生時の相談窓口のご紹介

 本ブログの運営サイトのコンテンツ「トラブル相談窓口省庁ほか」では、トラブルが発生した場合の相談窓口をご紹介していますので、合わせてご利用されるとお役に立つでしょう。

 

 

 

笑顔でリフォーム工事の完成が迎えられるように『転ばぬ先の杖』は必要ですね!

笑顔の女性

中古マンション購入時の注意点|トラブル事例を学ぶ
転ばぬ先の杖!として、積極的に過去の多くの方々が経験されたトラブル事例(失敗談)を学ぶ事から始めましょう!

 

 

 

 

 

3.建物の向き(方位)は、東向き?西向き?

ひまわり日本人は、日当たりをとても気にする民族だと言われています。

 さて、もし貴方が、南向き以外のマンション購入をするとしたら、実は、多くのマンション販売会社の建物方位を見ると、南向きのマンションは非常に少なくかなりの数で西向きマンションの販売が多いのです。

貴方は、西向きと東向きのマンション、『どちら?』を購入しますか?

私の場合、結論から言って、迷わず東向きマンションとおこたえします。

その理由は、徒然草に記載があるように『家づくりのようは、夏をもって旨とすべし』だからです。

 

青空陽射し 特に、最近の日本の天候は、夏の季節が長くなり、気温も上昇し、熱帯夜の記録も更新を継続中。

 夏の西陽は、蓄熱体でもある、コンクリートや、サッシ、ガラスなどを、陽が沈むまでの長い時間、容赦無く、貴方のお住まいをジリジリと照らします。

 冬の西陽は、暖房いらずで、ありがたい一面もありますが、暑~い夏の西陽の『あつさ』への忍耐を思うとその価値は、比較になりません。

 

 大学生時代に練馬区の豊島園付近の西陽が差し込む、学生向けのアパートに住んでいましたが、夏は、陽があるうちには、家に帰りたくない思いでした。

 

 さて、主観的な記載から、極力、客観的な見方をしてみましょう!気象庁の過去30年間のデータでは、夏(7・8月)の計算上の日照時間は、東西どちら向きも6時間30分~7時間25分冬(1・2月)の計算上の日照時間は、4時間54分~5時間41分となります。

 

 問題は、夏の時間帯による気温の変化です。下記は、1981年から2010年迄の東京地区の平均数値の表です。

この図表から、

①寝苦しくなる熱帯夜は、ほぼ夏休みの期間と一致。
②一般的に熱いと感じる25℃以上は、7月に入り午後からの時間帯で到達。
③日没以降も、涼しさを感じる気温には程遠い。

この図表の統計期間は2010年迄で、本年2018年では、もっと厳しい状況となります。

 マンションの構造種類は、通称RC造(鉄筋コンクリート造)かSRC造(鉄骨鉄筋コンクリート造)かS造(鉄骨造)の三種類です。

 その際に、外壁や建物の外周に使用される素材は、①コンクリート、②タイル、③ガラス、④アルミ等が代表格ですが、どの素材も、熱伝導率が高く、更には、前述の素材の①~③は蓄熱(熱を蓄えやすい素材)量が大きく、一度、厚い日差しで暖められると簡単には冷めない特徴を持っており、夏の期間は、下記の気温のようにコンクリートなどが冷める気温環境では無い事が、西向きマンションの欠点となります。

東京7月気温推移

引用:気象庁 東京7月気温推移

東京8月気温推移

引用:気象庁 東京8月気温推移

中古マンション購入時の注意点|マンションの建物方位(向き)の選定
①マンション購入時に建物(住戸)の向きを確認。(日々の暮らしの快適性に大きく影響する事を忘れずに!)
②接道方位(マンションが建つ敷地と道路の位置関係)を確認。(接道が西側の場合は、西日の厳しさは更にひどくなります)

 

 

 

 

 

 

 

4.マンション最上階物件のリスク

マンションは、上の階になるほど、販売価格が高い!?

高層マンション居室

高層マンション居室

 その理由は、高層階になると①眺望、②陽当りが、良いからと言われています。

 

 マンションにもよりますが階数が上がる度に数十万~数百万単位で高くなります。

高層マンション居室 夜景

高層マンション居室 夜景

 本当にそのような価値があるのでしょうか?確かに眺望や陽当りはよくなりますが・・・?

 

 最上階の場合は、建物の仕様(建物のどの個所・工事に、どのような品質の物を使用し、どのように作るか等)により、ディメリットが有る事を販売会社様はあまり説明しません。

 

 建物屋上(屋根)には、雨が建物に侵入しないよう、屋根工事や防水工事をします。

 

 一般的に平らなマンション屋上は、この防水工事が問題になる場合があります。

 

特に、築年数が十年以上経過したマンションは要注意です!

 

 防水工事は、雨の浸透を防ぐ素材として、アスファルト防水と呼ばれる防水材料で工事をします。

 

この防水材の耐用年数は、一般的なメーカーで保証期間は10年間

 

 つまり、築10年以上経過したマンションでは、最上階の部屋に雨漏れが起こっても、保証の対象外!?となる事があります。

 

 その為に、多くのマンションでは、建物全体の長期修繕計画の中で10~15年の周期で、屋上防水の改修工事(修理・改善工事)を実施します。

屋上防水工事

屋上防水工事

 つまり、マンションの屋上階は、天井からの漏水のリスクを抱えているのです。

 

 また屋根は、マンション共有部ですので、簡単に工事できなく、何かの原因で雨漏れがしても、管理組合の了解がなくては、直ぐに改善できないのです。

 

更にマンションの屋根は下地躯体がコンクリートで作られています。

このコンクリートは、夏場には表面の温度が45度~60度となり

夏場の屋上温度測定

夏場の屋上温度測定

マンション最上階の部屋は、夏に非常に暑くなる事があります。

 広いテラスがあるマンションも、テラスが熱を浴び、同じような現象となります。

 

▼下のグラフは屋上緑化した場合の最上階の天井温度変化です。

屋上緑化の効果

屋上緑化の効果

▲このグラフでは、屋上緑化しても最大37℃を示しています。

 

 上階の屋根に断熱・遮熱性や屋上緑化などを、充分に考慮した工事がされていれば問題はありません。

屋上緑化事例

屋上緑化事例

 ですが、一般的な断熱工事では、蓄熱体(熱を蓄えやすい素材)のコンクリートとスファルと等の屋根の熱が下の部屋に伝わり天井裏に篭り暑くなる為に、クーラーのキキが悪くなります。

中古マンション購入時の注意点|マンション最上階のリスク
①販売会社を通して、屋上屋根の防水工事の図面や仕様書を手に入れ建築の専門家に相談。
②万が一の、雨漏れ時のリスクを覚悟する。
③クーラーの利きが悪くなる可能性を覚悟する。
④超高層マンションでは、自然な風による通風は体験できない場合がある。

 

 

 

 

 

5.人気の超高層マンション①:心地よい風は諦める?

高層マンションリビング夜

 どのディベロッパー(開発販売会社)さんも企画開発した自社不動産の魅力的なセールスプロモーションはPRしますが、販売上のディメリット(欠点)は隠したいものです。

 さて、読者の方々が超高層マンションの暮らしをイメージするとしたら・・・一番先にイメージされる事は、なんと言っても眺望ですね!

 

それ以外では、何を期待されますか?
 ここで問題は、『ついつい期待感が先に立つ事!』で、足元の住まいの基本を見つめるのを忘れる事です。

 

 新婚時代に、11階に住んだ経験がある私は、超高層・大規模開発マンションの風の強さ眺望への恐怖感子供への影響心配です。

 

 長男誕生後の風が強いある日のこと・・・。ダイニングの扉には、ドアチェック(扉の開放状態を維持できる金具の事)がついていましたが、ベランダ側の窓を開けると強い風の影響を受け、突然、扉が『バタン』と音をたてて閉じ、伝い歩きを始めだした子供の事が心配で、即、部屋に戻り確認しました。

 

  幸い、子供は無事でしたが、万が一、その時に子供が扉に手を掛けていたらと、今でも思い出すと『ゾットしてしまいます。』

 

特に高い山の冬山を経験された方は、風の変化と恐ろしさはご存知の方が多いでしょう。

 

  人気の超高層マンションは、想像以上に風が強く、暮らしの中で自然な快適な風を味わうことは不可能とも言えます。

高層マンションリビング昼

高層マンションリビング昼

 窓の開閉はできるマンションもありますが、うっかり窓を開けると風の勢いで扉が音を立てて突然閉まったり、室内の物が風で飛ばされたり、当然、洗濯物も飛んでしまう事があります。(洗濯物干しを禁止している建物もあります)

 

 私が住まいの設計に取り込む中で、人がリラックスできる生活環境として『水と緑(植栽など)と空気(適切な温湿度・新鮮さ・心地良い風など)』の三つの要素を考慮し計画します。

 

 が、しかし超高層・大規模開発マンションの場合は、住まいの快適な要素である空気(適切な温湿度・新鮮さ・心地良い風など)』をあきらめざるを得ない場合があります。カーテン風

 読者の方々は、今のお住まいの暮らしの中で、『空気(適切な温湿度・新鮮さ・心地良い風など)』の恩恵を享受されているとすると、恐らく、超高層マンション住まいでは、二度と味わえない住まいの必要な快適性となってしまいますね!

 

 最近は、アレルギー疾患等の影響から、やむを得ず、自然な空気に触れられない方々が増加している諸説もありますが、できれば捨てがたい住まいの快適性ではないでしょうか?

中古マンション購入時の注意点|自然な通風は期待できない
①超高層マンション購入時は、窓開閉時に強い風が吹く場合が有り、自然な通風を諦めざるをえない場合が有ります。
②風は立地条件により異なりますので、可能な範囲、管理人様や居住者のヒアリングを実施される事をお薦めします。

 

 

 

 

 

 

6.人気の超高層マンション②:新鮮な空気は機械頼り?

機械換気紹介図

貴方は24時間換気システムを許容できますか?

 

 平成15年7月1日に施行されました、シックハウス対策(当時、建築建材に使用され人体に有害とされる有機溶剤のホルムアルデヒドなどの使用を制限する規制)の為の規制導入。通称:24時間換気システム改正建築基準法が始まり、まもなく15年が経過します。、

 この法に関する意見(評価)は様々ですが、概要は左記の図のどれかの方法で、住まいの居住者の安全性を考慮し住まいに24時間換気環境を施し義務化したものです。

 当然ですが、超高層マンションも例外ではなく、1年中、24時間換気が必要となりまので、換気扇が作動する音を、一日中耳にする事となります。

 一般的な戸建住まいも24時間換気が行われますが、超高層マンションではを開放した換気は難しくなり、機械に頼らざる得ない換気を強制されますので、その点が、ご自分のお好みと合わない方々は、超高層マンション購入は避けられた方が賢明です。

 

超高層に関するご意見は、多々ネットに投稿されており

▼換気に関する『超高層マンションの換気システムに対する投稿』記事

▼居住性の取材体験(記載内容が客観的で素直に納得できる)記事

▼タワーマンション改修工事事例記事

▼超年経過の超高層眼マンションリフォーム体験(リフォーム視点)記事

をご参考に紹介しますが、読者の方々のご判断・お考えは如何でしょうか?

 

更に、もうひとつの視点で、貴方は機械式空調システム(暖・冷房)を許容できますか?

 

住戸24時間換気図表

住戸24時間換気図表

 一年中、機械による空調(室内温・湿度調節)をするため、特に夏の冷房が苦手な方々は、購入を慎重に検討する必要があります。

 また、超高層マンション居住性の投稿記事で、真実の確認が非常に難しい部分ではありますが、マンションの向きが真南の住戸は、夏場に日差しを遮るものが無い為に居室内部が高温となるので、『南・西側以外の住戸への買い替え等が増える傾向にある』との投稿記事も読んだ事があります。

 

 暖房は、各マンション毎にエアコン方式か床暖房方式の場合があり、ご自分が快適とお感じになる暖房方式のマンション購入を検討される事が大切です。

中古マンション購入時の注意点|機械頼りの新鮮な空気と夏のクーラー使用
一年中、機械式空調の為に、24時間換気用の換気扇の稼働音が聞こえる。
②特に、夏の冷房が苦手な方の場合は、体調不良を起こす可能性も有り、慎重に購入を検討下さい。

 

 

 

 

 

7.共用廊下の中廊下式と外廊下式が暮らし方に影響

一般的なマンションの多くは、外廊下式で計画されます。最近流行りの高層マンションの場合は、中廊下式が多くなります。

1).外廊下形式のマンションとは、図面で見ると、下の画像のような住戸配置した建物です。

             ▼外廊下式の建物平面図

外廊下住戸配置イメージ図面

外廊下住戸配置イメージ図

 外廊下式採用の理由の一つに、マンションは多数所帯が共同で住まうため、火災発生時の避難が簡単で確実なように、外廊下式で設計されます。


 もう一つの理由として、外廊下式は、窓がバルコニー側と廊下側の両側にあるため、住まいの風通しが確保しやすい理由があります。

外廊下住戸平面

外廊下住戸平面

 

 

外廊下イメージ写真

外廊下イメージ写真

 外廊下のデメリットとしては、玄関扉を開けると即、外気に面するために、春一番の季節や北風が強い時、また台風時は、外廊下を歩く際に、風雨にさらされ、冬には廊下に積もった雪に足をとられ、滑る事もあります。

 我が家は数年前の東京に大雪が降った時、行止りの角部屋で強風の影響から、廊下の雪が住まいの玄関前に集まり、吹雪の中、大変な思いで雪かきをしました。

 また、玄関扉が外気に面してい入る為に、扉の断熱性能によっては、冬に扉が結露現象を起こす事も有ります。

 

 

 

2).中廊下形式のマンションとは、以下の図のように、住戸を配置したマンションで、風雨にさらされる事はありません。

▼中廊下式の建物平面図

中廊下住戸配置イメージ図面

中廊下住戸配置イメージ図面

 

一般的なイメージは以下の写真のような空間です。

中廊下イメージ写真

中廊下イメージ写真

 火災時には、住まいのベランダ側か又は、玄関から、閉鎖された廊下や階段を通り抜け1階へ避難する事となります。

 

 超高層マンションの多くは、高層階の強風の影響もあり中廊下式(コア式含む)を採用し眺望を活用する為に住戸が建物外周に配置される計画が一般的です。

 

 当然ですが外廊下式と比較し、自然な風による通風はできない場合がほとんどです

 

 マンションの暮らし方や生活習慣に影響を受けやすい、マンション廊下の外廊下式と中廊下式、さて、貴方ならどちらを選択されますか?

中古マンション購入時の注意点|共用廊下の形式
共有廊下の形式が、中廊下式か外廊下式かのメリットとディメリットを比較し、購入を検討しましょう。

 

 

 

 

 

8.住戸の電気容量が制限(分電盤容量増不可)

この記事は、マンション電気容量の制限についてです。電気イメージ

築年数が古い中古マンションに多い事例ですが、貴方のマンションも該当するかもしれません?

全体規模(戸数が少ない)が小さいマンションなどの場合も、多くの事例があります。

 

 

先ず皆さんにお尋ねします?

今のお住まいの電気ブレーカーが突然、落ちて一時的に電気が使えなかったご経験は?

 各ご家庭で使用される総ての家電類等の機器が使用する電気容量が、ご家庭の電気ブレーカーの契約容量(例えば40アンペア)を超えると発生する問題ですね!

 

 

 この話は、各ご家庭での問題ですが

実は、マンションは、マンション全体でも電気容量が制限を受ける建物があるのです。

 つまりマンション全体の分電盤的な容量が規制されており、その結果、各住戸が使用する電気容量も制限を受けざるを得ない事になるのです。

 

 

読者の方々の身近な問題として表現を変えて説明すると

・ガスコンロを電気コンロに変更したいと思っても、出来ない場合があり
・電気式の床暖房をリフォームで取り入れたいとしても、不可能だったり
・200V仕様の食洗器を使用したくとも、容量不足で出来なかったり

リフォーム後に、ご自分の好みの家電製品・機器を使えない事になる場合があります。

 

 

 実際に中古マンションを購入し、関係者への確認不足から、無駄にお金を遣ってしまい、想い描くリフォームを断念された方も多くいらっしゃいます!

 

 

購入対象の中古マンションの電気容量を増やす事はできる場合があります。

 マンション全体で多額な費用と場所を確保する必要が有り、マンション管理組合で協議する内容となりますので、解決までには時間を要する事になります。

 

 

中古マンション購入時の注意点|住戸の電気容量増設可能?

読者の皆さんのリフォーム計画を順調に進める為に、以下の何れかの方法か①~⑤迄の手順で確認しましょう!

①中古マンション購入時は、事前に電気容量増加可能か不動産会社に確認する。

②不動産会社が把握していない時は、不動産会社経由で該当マンションの管理会社の窓口に確認を依頼する

③その際、いつ誰に確認したか記録を取っておく。

④場合によって、直接管轄の東京電力などの電力会社に確認する事を徹底する。

過去に容量変更等を実施したマンションは東京電力等で記録がある場合有り。

⑤この段階でも不明な場合、電気工事業者様に有料で調査を依頼する方法もある。

 

◆東京電力問合せ先ご紹介◆・・・どちらもつながるまで時間がかかります。
 フリーダイアル0120-995-002、有料03-6374-8936

 

 

 

 

 

 

 

 

9.トイレが床排水

床排水SATISトイレ

出典:LIXIL社様 床排水SATISトイレ

 貴方は住まいの間取にご自分の生活をあわせて暮らす事は問題ないでしょうか?

 それとも自分の考え方にあった好きな間取での住まいの暮らしを望まれますか?

もし、貴方が後者を選ぶならば、購入対象マンションのトイレにご注意下さい!

 

 

 その理由は、間取を自由に考えたい場合、購入対象の中古マンションの水廻りの位置が間取を検討する上でかなりの割合で障壁となるからです。

 水廻りの中でもトイレは特に、その影響が大きく、建築設計士を悩ます事になります。

それでは、トイレの種類をご紹介し、その理由を具体的にご案内しましょう!

 

トイレの便器には排水位置による分類では以下の二種類の便器があります。

 

床排水便器:この便器は階下のスラブを貫通し建物共有の縦排水管を経由し排水する為に床の貫通部の位置は変更できないので、排水アジャスターを使用し、水平移動距離で最大55cm程度(機種により寸法は異なる。)移動可能な場合があります。

床排水便器

サンリフレプラザ様から引用

 

壁排水便器:この便器は一般的に便器の後方から配水管が出ており、トイレの床から配水管の芯(中心)までの高さが床から120㎜と155㎜の二種類あります。共有縦配水管につながれる箇所の高さ寸法で、最終的にどの位置まで移動可能かが確定します。

床上排水便器

サンリフレプラザ様から引用

 

◆トイレ移動可能域の試算◆
仮に便器配水管高さが床から155㎜の場合、共有縦配水管接続位置の床からの高さが95㎜とするとその高低差は60㎜となります。トイレの配水管の勾配は、1/100~1/50の規定から、3m~最大で6mの距離まで離した位置に移動可能となります。(トイレ床の嵩上げや嵩上した床との段差対応等が必要となります)

 驚きですね!条件が整うと、中古マンションリフォームでは、トイレを離れた所に移動する事も可能となるのです。

 

 但し、壁排水便器の場合でも、条件が厳しい場合(配管勾配差が少なく、機種の配水管取出し位置が既存便器より低い場合など)は、トイレの移動が難しい中古マンションもありますので、当ブログを含め専門家にご相談した方が賢明です。

 

 

 既存トイレの便器が床排水式(トイレ内部に配水管が見当たらないトイレ)の中古マンションを購入すると、既存のトイレ位置から移動すす範囲が規制され、読者の方々が想い描く、貴方だけの理想の間取が実現できない場合があります。

 

 

 今回のブログは、あくまで間取の前面変更を理想とする場合ですので、間取の全面変更される必要がない方には、お役に立たない情報となります。

中古マンション購入時の注意点|トイレ

①購入前の場合は、中古マンション物件の販売会社(仲介含む)の窓口の方に、『トイレは床排水ですか壁排水ですか?』と問合わせ確認後に購入を検討する。

②打合せ中の工事業者様があれば、前述①項を確認し、可能であれば、トイレの移動がどの程度可能か調査を依頼確認し、間取造りに反映する。

③マンションリフォーム納得塾に有料で調査(実調査と読者様と連携)を依頼遠隔地でもLINEやSkypeを活用し、調査確認可能な場合がありますので、お気軽にご相談下さい。(解体せず推定調査となりますのでご了承下さい)

【重要】
便器の配水管と共有縦配水管との接続箇所の正確な高さは、共有排水縦管がトイレに露出している場合を除き、壁に覆われて隠蔽されている場合は、共有縦配水管の箇所(P.S:通称パイプスペース)の壁を解体しないと正式には測定できませんのでご注意下さい。

 

 

 

 

 

10.バルコニー側住戸間口(芯間)が5.6m以下

 マンション販売会社は、少しでも販売戸数を増やし売上拡大を目標としています。その為に、一住戸当りの南側間口を狭くしたマンションが販売される事があります。

 そこには、マンション居住者への使い易さへの配慮など微塵もない住まいが設計されており、多くの方々は住まいに対して不満足な状態で、入居後の暮らしを迫られることになります。

 このような中古マンションを購入し、リフォームを計画予定の貴方にも、この禍はふりかかる事になります。

 

 このような実態を、一般に販売されている子供室ベッドの配置替えも不可能な中古マンションの間取りを事例に、『元祖|5人家族で3LDK?に楽しく暮らす!』のブログテーマで、ビフォアーアフター形式にてご紹介しています。

 

 結論としては『ベランダ側の間口が5.6m未満のマンションの場合は、間取検討で間口の制約を受ける為に、3LDK以上を検討される方は購入を避けるほうが賢明』とご案内しています。 

中古マンション購入時の注意点|バルコニー側間口
ベランダ側の間口が5.6m未満のマンションの場合は、間取検討で間口の制約を受ける為に、3LDK以上を検討される方は購入を避けるほうが賢明です。ベッドが配置できない間取りも有りますので、事前に家具配置など検討をしましょう。

 

 

 

 

 

 

 

11.室内梁下高さが180㎝以下

 中古マンション購入検討時の販売図面では分かり難い点が、購入対象が最上階の場合や、古いマンションに多い、マンション梁下の高さ寸法が1800㎜以下か否かです。

▼下写真は浴室内部に梁型が出る事例で、写真の赤線箇所がその部分となります。

梁下ユニットバス

梁下ユニットバス

 

▼条件が厳しい場合は、このような例もあり、後で困ったとならない事が重要!

梁下斜材ユニットバス

梁下斜材ユニットバス

 建物高さ規制の斜線制限から、階高(各階の高さ)を低くし、斜線制限に沿って梁を含め傾斜天井として設計する場合に発生します。

 

分かりにくいと方々に少しスケッチを参考にご説明致します。

マンション長辺断面図

マンション長辺断面図

 一般的なマンションは、柱と梁で構成されるラーメン構造でつくられおり問題となるのは、その梁の形状と梁下の空(あき)寸法です。

 

 古いマンションの場合、梁下の寸法が1800㎜未満のマンションが多く、その場合、キッチンの吊戸棚が短くなったり、洗面化粧台のキャビネット低くなり、鏡に映るお顔の上部が映らなかったりする事になります。

 またよくある事例として、お持ちの箪笥の高さ寸法が1800㎜以上あり、梁と干渉するために、壁際に寝室に箪笥が置けない場合が有ったりします。

 

 私が過去、大手住設・建材メーカーに勤務していた頃の経験では、マンションリフォームのある物件では、ユニットバスの浴槽から出る際に浴槽上部に大きな梁型が出てくる為に、浴槽内で立った場合に肩が梁にぶつかってしまうような驚きの中古のマンションもありました。

マンション短辺断面図

マンション短辺断面図

建物端部(角部屋)の住戸の場合は、上図左側のオレンジ色線のように梁が室内側に大きくはみ出る場合もあります。

 

梁の下に出入口扉がある場合もあり、梁下1800㎜以下の時は、扉を特注でカットする事になり、その分費用が二割前後高くなります。

 

 このように中古マンション販売物件案内の間取図では分かり難い部分が、梁がどの位置にどのような大きさで存在するのか?
また、その販売する建物の状況を把握している不動産販売会社様も少なく、読者の方々は中古マンション購入を検討される時には

中古マンション購入時の注意点
①住戸周囲の4辺の梁の高さ(又は梁下)と幅の寸法を不動産販売会社様に聞く。
②奥行が長い住戸の場合は、奥行の途中(中間部等)の梁の存在と形状を忘れずに聞く。
【重要】
一般的に殆どのマンションには管理(人)室があり、建築図面が保管されています。
時間がかかっても、不動産販売会社様経由で図面を確認して教えて戴くように根気強くお願いしましょう!

 

 

 

 

 

 

12.シルバー色のサッシ窓

シルバーサッシ小窓付 最近では、殆ど見かけなくなった、シルバー色サッシの窓。一戸建てでは、サッシ色が主張しすぎずコーディネートのし易さから、新たに人気が出始めています。

 

 戦後の昭和40年代以降に作られたマンションでよく見かける左記の様な窓上部に換気用のガラス引戸が付いた仕様のサッシ

 

 この頃のサッシは、サッシ形状(厚みや断面の部材設計)が少し華奢なつくりをしており、またサッシ溝の掃除等をマメにされる居住者の方々も少なく、サッシの建付けや操作性が悪い窓が多くなっています。

 

 風が少し強い日にサッシを締めて『ヒューヒュー』と音がするような場合は、サッシの建付けの悪さから、隙間が空いた状態で閉まっている現象なのです。

 

マンション窓改修方法

取替サッシ断面図

 サッシの開閉がスムーズでない場合、操作時の音が発生し、ご近所間でその際の騒音でトラブルが発生する事も有り、そのような場合は、サッシの取替等が必要となってきます。

 マンションのサッシは共有部となり、取替は管理組合で協議する内容となります。

 

 取替の方法は左記の図の様な数種の方法がありますが問題はそのデザインです。

 

 既存サッシに取付ける方法の為、見た目(枠や建具の框や桟の幅)がゴツクなります。

 

マンション掃出し窓改修後

マンション掃出し窓改修後

 実際にサッシ改修後の写真で見るほうが読者の方々にはイメージし易いですね。

 

 左記のサッシの写真は、掃出し窓(床の高さから窓が取付けられ、人が出入可能な窓)を、カバーリング工法で取り換えた場合の室内からの写真です。

 

 新築の場合のサッシよりも周囲の枠が一回り大きいのがご覧いただけますか。

 

 

 

マンション腰窓改修後

 左手の写真は、腰窓(腰の高さの窓)を改修した事例です。この場合、換気用の小窓も取付いた仕様です。これも周囲枠が一回り大きくなっています。

 

 デザイン性や窓の開閉をあまり気にされない方には問題無い事ですが、そうではない読者の方々は、以下の注意点をご紹介します。

 

 

中古マンション購入時の注意点|サッシ色がシルバー
①購入対象中古マンションサッシがシルバー色の場合は、既にサッシ改修済みか?今後予定されているかを確認する。
②改修後の場合は、実物を見て、納得して購入しリフォームを計画する。

 

 

 

 

 

13.まとめ

不満顔 この投稿ブログは、今後、間取り全面変更を前提とした、中古マンションを購入し、マンションリフォームをご計画される方々に、『後悔しない中古マンションリフォーム』を少しでも理想に近づけ実現して戴けるようにまとめた内容です。
 建築設計士として、過去に様々なマンションリフォームを検討した時に、買った後に後悔されても改善の打ち手は無く、困惑される方々が少しでも少なく成られる事を切に希望するものです。
 このような事態を招かれないように、お忙しくとも少しの時間を投資され、後悔しない、理想のマンションリフォームを実現されます事を期待しております。

 

 

 

 

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※一歩ずつ、少しずつ、確実に、貴方の住まい造り計画が前に進み、理想に近づく事を願っています。